Comprei um imóvel ocupado em leilão: como retirar o antigo proprietário e conseguir a posse?

Comprar um imóvel em leilão pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou de aquisição da casa própria por um valor abaixo do mercado. No entanto, uma das maiores preocupações dos arrematantes surge quando descobrem que o imóvel continua ocupado pelo antigo proprietário, por familiares ou até mesmo por terceiros.

Nessa situação, é comum surgirem dúvidas como:

·      O antigo proprietário é obrigado a sair?

·      Posso entrar no imóvel imediatamente?

·      É preciso ingressar com uma ação judicial?

·      Quanto tempo demora para conseguir a posse?

·      O ocupante deve pagar aluguel ou alguma indenização?

A boa notícia é que a legislação brasileira protege o arrematante de boa-fé e oferece mecanismos para garantir a desocupação do imóvel. Neste artigo, explicamos quais são os direitos do comprador, como funciona a Ação de Imissão na Posse, quando é possível obter uma liminar e quais cuidados devem ser adotados após a arrematação.

Primeiro passo: tentar uma desocupação amigável

Sempre que possível, recomenda-se iniciar pela tentativa de uma solução consensual.

Em muitos casos, o antigo proprietário apenas necessita de um prazo razoável para organizar a mudança ou encontrar outra moradia. Uma negociação bem conduzida pode evitar meses de processo judicial e reduzir significativamente os custos envolvidos.

Algumas estratégias costumam apresentar bons resultados:

·      conceder prazo para desocupação voluntária;

·      oferecer ajuda de custo para a mudança;

·      estabelecer datas e condições claras para entrega das chaves.

Na prática, um prazo de até 90 dias costuma ser considerado razoável, especialmente quando comparado ao tempo médio de tramitação de uma ação judicial.

Caso seja alcançado um entendimento, é recomendável formalizar tudo por escrito mediante um Termo de Acordo para Desocupação, contendo a data para entrega do imóvel e as obrigações assumidas pelas partes.

Quando enviar uma notificação extrajudicial?

Se a negociação amigável não produzir resultados, o passo seguinte é enviar uma Notificação Extrajudicial.

Esse documento comunica formalmente ao ocupante que houve a arrematação do imóvel e estabelece prazo para a desocupação voluntária.

Além de demonstrar boa-fé do comprador, a notificação poderá servir como importante elemento de prova em eventual ação judicial.

Ela pode ser enviada por:

·      Cartório de Títulos e Documentos;

·      carta registrada com Aviso de Recebimento (AR);

·      telegrama com comprovação de entrega;

·      entrega pessoal mediante recibo.

Quanto melhor documentada estiver essa tentativa de solução amigável, maior será a segurança jurídica do procedimento.

O que fazer se o ocupante se recusar a sair?

Quando o imóvel continua ocupado mesmo após a notificação, normalmente será necessário recorrer ao Poder Judiciário.

Nessa hipótese, a medida adequada, nos casos de arrematação em leilão extrajudicial, é a Ação de Imissão na Posse.

Esse é um dos pontos que mais gera dúvidas entre compradores de imóveis em leilão.

Imissão na posse ou reintegração de posse?

Embora muitas pessoas confundam os dois institutos, eles possuem finalidades completamente diferentes.

A Ação de Reintegração de Posse é utilizada por quem já exercia a posse do imóvel e foi dela, injustamente, privado.

Já a Ação de Imissão na Posse destina-se ao novo proprietário que possui o direito de propriedade, mas nunca conseguiu exercer a posse direta do imóvel. É exatamente essa a situação da maioria dos arrematantes em leilões judiciais e extrajudiciais.

É possível conseguir uma liminar para desocupação?

Sim, dependendo das circunstâncias do caso, o juiz poderá conceder uma tutela de urgência (liminar) determinando a desocupação do imóvel antes mesmo da sentença.

Nos leilões extrajudiciais realizados com fundamento na Lei nº 9.514/97, a legislação prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação no prazo de 60 dias, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Cada caso, entretanto, deve ser analisado individualmente.

Quais documentos são necessários para a ação?

Os documentos variam conforme o tipo de leilão, mas normalmente incluem:

·      matrícula atualizada do imóvel;

·      auto de arrematação;

·      escritura pública ou instrumento de compra e venda (leilão extrajudicial);

·      edital do leilão;

·      notificações extrajudiciais enviadas ao ocupante;

·      comprovantes de recebimento da notificação.

Embora o registro da propriedade seja, em regra, requisito importante para o ajuizamento da ação, o Superior Tribunal de Justiça possui precedentes reconhecendo que, em determinadas situações, o compromissário comprador também pode pleitear a imissão na posse antes da conclusão do registro.

O ocupante deve pagar taxa de ocupação?

Sim.

Enquanto permanece indevidamente no imóvel, impedindo que o arrematante utilize ou alugue o bem, é possível requerer judicialmente o pagamento da chamada taxa de ocupação.

Essa indenização possui natureza compensatória e busca reparar os prejuízos sofridos pelo novo proprietário.

Em muitos casos, os tribunais fixam essa taxa em 1% do valor de avaliação do imóvel por mês, embora o percentual possa variar conforme as circunstâncias do caso concreto e o entendimento do juízo.

Quem paga IPTU, condomínio e demais despesas?

Outra dúvida bastante comum diz respeito às despesas geradas enquanto o imóvel permanece ocupado.

Após a arrematação, é possível buscar o ressarcimento de valores pagos pelo arrematante referentes a:

·      IPTU;

·      taxas municipais;

·      despesas condominiais;

·      outros encargos decorrentes da ocupação indevida.

Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o tipo de leilão, o edital e a jurisprudência aplicável.

Como funciona a desocupação no leilão judicial?

Nos leilões judiciais existe uma importante diferença.

O próprio juízo responsável pela execução deverá expedir o Mandado de Imissão na Posse nos autos em que ocorreu a arrematação, dispensando o ajuizamento de uma ação autônoma.

Perguntas frequentes

1.    Posso trocar a fechadura do imóvel?

Não é recomendável. Entrar no imóvel sem autorização judicial pode gerar conflitos e até responsabilidade civil, especialmente quando ainda existe ocupação.

2.    Posso cortar água ou energia para forçar a saída?

Não, pois esse tipo de medida pode ser considerado exercício arbitrário das próprias razões e gerar consequências jurídicas para o arrematante.

3.    Quanto tempo demora uma ação de imissão na posse?

O prazo varia conforme a comarca, a existência de liminar, recursos e outras particularidades do processo.

4.    Vale a pena tentar um acordo antes da ação?

Na maioria dos casos, sim. Uma solução consensual costuma ser mais rápida, menos onerosa e evita desgastes para todas as partes.

Conclusão

Comprar um imóvel em leilão ocupado não significa que você ficará impedido de exercer seu direito de propriedade.

Embora a ocupação possa representar um desafio inicial, a legislação brasileira oferece mecanismos eficazes para garantir a desocupação do imóvel, seja por meio de negociação, notificação extrajudicial ou da Ação de Imissão na Posse.

Cada caso, entretanto, possui particularidades que podem influenciar a estratégia mais adequada, especialmente quando envolvem leilões judiciais, leilões extrajudiciais da Caixa Econômica Federal, ocupantes de boa-fé, questões registrais ou discussões sobre taxa de ocupação e encargos do imóvel.

Se você comprou um imóvel em leilão e está enfrentando dificuldades para conseguir a posse, a orientação de um advogado especializado pode evitar atrasos, reduzir riscos e aumentar a segurança jurídica durante todo o procedimento.

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